山岸住宅産業有限会社 山岸住宅産業有限会社 不動産の売却・査定の流れ 019-662-5353

不動産の売却・査定の流れ

不動産の売却は、査定額を出して終わりではありません。いつまでに現金化したいかによって、とるべき方法が変わります。当社が実務で行っていることを、順を追ってご説明します。

いつまでに売りたいかで、方法が変わる

売却のご相談で最初にうかがうのは、価格ではなく期間です。売り急ぐほど手取りは減り、時間の余裕があるほど買主を選べます。当社では、ご希望の期間を5つに分けて方法をご提案しています。

図1　ご希望と期間の目安

ご希望別の売却期間の目安 即時は2週間ほど、緊急は3か月ほど、標準は6か月ほど、慎重は1年ほど、期限なしは1年以上。即時と緊急は買取を含む方法、標準以降は市場での売却。 0 3か月 6か月 9か月 12か月 即時 2週間ほど　買取業者のご紹介 緊急 3か月ほど　買取との併用 標準 6か月ほど　市場での売却 慎重 1年ほど　市場での売却 期限なし 1年以上　現地看板のみ
  • 買取を含む方法
  • 市場での売却

期間はいずれも目安であり、物件の種類と時期によって幅があります。詳しい方法と媒介契約の別は下の表をご覧ください。

ご希望期間の目安主な方法媒介契約
即時2週間ほど買取業者のご紹介専任媒介が条件
緊急3か月ほど買取との併用。並行して現地看板・ネット掲載・レインズ登録専任媒介が条件
標準6か月ほどネット掲載・レインズ登録・現地看板・住宅会社への案内専任媒介をおすすめ
慎重1年ほどネット掲載・現地看板専任媒介をおすすめ
期限なし1年以上現地看板のみ。価格は表に出さない扱いも可能一般媒介をおすすめ

買取は、業者が直接買い主となるため日程が読めます。一方で価格は市場での相場よりも低くなり、おおむね相場の5割から7割が目安です。物件の種類や時期によって幅がありますので、実際の金額は査定のうえでお示しします。

「緊急」でお選びいただくことが多いのは、買取価格を下限として押さえたうえで、それより高い金額で市場に出す方法です。期限までに売れなければ買取に切り替えられるため、下限を確保しながら上を狙えます。

価格は何で決まるか

土地・建物の価格を左右するのは、次の3つです。

図2　価格を決める3つの要素

動かせない

近隣の相場

周辺で実際にいくらで成約したか

動かせない

物件の状態

面積、形状、接道、築年数、設備、法令上の制限

調整できる

売主側のご都合

いつまでに売りたいか、どこまで条件を譲れるか

このうち相場と状態は動かせません。売主側で調整できるのは3つめだけです。だからこそ、最初に期間をうかがいます。

査定で用いる3つの手法

物件の種類に応じて使い分けます。

図3　査定で用いる3つの手法

01

取引事例比較法

周辺の成約事例と比べる方法です。レインズの成約・未成約データ、路線価図、地価公示価格、固定資産税評価額、各ポータルサイトの掲載事例を照らし合わせます。

土地とマンションの査定の柱

02

原価法

建物を今建て直すといくらかを求め、築年数に応じて減価する方法です。構造（木造軸組・2×4・木質プレハブ・鉄骨）、延床面積、築年数に加え、屋根・外壁・厨房・浴室・給湯・冷暖房の状態、住宅性能評価書や瑕疵保証書の有無、間取りの良否まで見て補正します。

戸建ての建物部分

03

収益還元法

その物件が生む家賃収入から逆算する方法です。

アパート・貸家などの収益物件

土地の査定では、駅・バス停までの距離（徒歩は80メートルを1分として計算します）、店舗や公共施設の利便性、隣接地の利用状況、騒音・日照・眺望、排水とガスの供給処理施設、前面道路の方角・幅員・舗装、間口と形状、路地状敷地の奥行、崖地や法地の面積と斜度、都市計画道路の予定地、高圧線下地の有無と前面道路との高低差までを項目として見ます。

当社が調べていること

査定額をお出しする前に、現地・法務局・役所を確認します。書類だけで判断すると、売り出したあとに条件が変わり、思わぬトラブルに見舞われる可能性があるためです。

図4　査定の前に確認していること

  • 現地で見ること17項目

    • 道路の幅員と境界石
    • 道路整備の状況
    • 下水道と浄化槽
    • 境界線と境界石
    • 敷地まわりの寸法
    • 水害の形跡
    • 敷地と建物の利用状況
    • 他人による敷地の利用
    • 地下埋設物の形跡
    • 電気・ガス・水道・井戸・共同受信設備
    • 外壁とブロック塀の保守状況
    • 室内の保守状況
    • 崖と斜面
    • 擁壁の厚みと亀裂
    • 周辺環境
    • 騒音・異臭・嫌悪施設・危険施設
    • 高圧線と河川の状況

  • 法務局で取ること9項目

    • 公図
    • 土地・建物の登記事項証明書
    • 隣地地主の登記事項要約書
    • 敷地と道路の地積測量図
    • 土地の閉鎖謄本
    • 旧紙公図
    • 旧土地台帳（地目の変遷）
    • 建物図面
    • 固定資産税評価額の通知書

  • 役所で確認すること26項目

    • 市街化区域・調整区域の別
    • 用途地域
    • 建ぺい率と容積率
    • 高度地区
    • 都市計画道路の計画と幅員
    • 宅地造成規制
    • 開発許可の履歴
    • 本管の口径と位置
    • 汚水と雨水の合流分流
    • 宅内枡
    • 下水道負担金
    • 供用開始の時期
    • 建築基準法上の道路種別
    • 認定幅員
    • 境界の確定
    • セットバックの要否
    • 位置指定道路
    • 但し書き通路
    • 区画整理の進行状況
    • 仮換地・本換地の予定
    • 浸水想定区域
    • 土砂災害警戒区域
    • 土壌汚染の指定区域
    • 農地転用の許可見込み
    • 埋蔵文化財包蔵地
    • 試掘調査の費用負担

擁壁は高さ2メートルを超えるものについて厚みと亀裂を確認します。排水の宅内枡、道路の認定幅員、区画整理の仮換地・本換地の予定など、各項目の細目は担当がご説明します。

盛岡の旧市街地では、現在の建築基準では建て替えができない土地や、私道に接した土地が残っています。相続が重なり、登記上の名義が現況と合っていないこともあります。これらは売却の可否と価格そのものを左右しますので、査定の前にお伝えします。

告知書のこと

売主様には、買主に伝えるべき事実を書面でご申告いただきます。これを告知書（物件状況確認書）といい、次の4つに分けて確認します。

言いにくい事柄も含まれますが、隠したまま引き渡すと契約不適合責任を問われます。先に出しておくほうが結果として売主様を守ります。書き方が分からない場合は、告知書のフォームに沿ってご記入いただければ、当社で整えます。

媒介契約の3種類

売却の依頼方法は3つあり、他社に重ねて依頼できるか、ご自身で買主を見つけてよいか、当社の義務がどこまで及ぶかが異なります。

専属専任媒介専任媒介一般媒介
他社への重ねての依頼×できません×できません○できます
ご自身で見つけた相手との取引×できません○できます○できます
契約の有効期間3か月以内3か月以内任意
レインズへの登録締結の翌日から5日以内（義務）締結の翌日から7日以内（義務）任意
状況のご報告1週間に1回以上（義務）2週間に1回以上（義務）任意

登録期限の日数は、当社の休業日とレインズの休止日を除いて数えます。一般媒介は複数社に依頼できるぶん自由度が高い一方、各社にとって広告費をかける動機が弱くなります。急いで売りたい場合に専任媒介をおすすめするのは、この理由によります。

広告の方法

ご希望の期間と物件の性質に応じて組み合わせます。

売却の事実を近隣に知られたくない場合は、看板と折込を外し、レインズと業者間のやりとりに絞ることもできます。ご希望をお聞かせください。

仲介と代理は違います

誤解の多いところですので、はっきり書きます。

仲介人は、売主と買主の間に立ちます。報酬は仲介手数料であり、法律に定めがあります。どちらか一方の利益だけを大きくしても報酬は増えません。ですから、双方の折り合う点を探すことが仕事になります。

代理人は、依頼した側の利益を大きくする方向で動きます。報酬は売る商品の利益から得ます。立場が違えば動き方が違うのは当然です。

当社は仲介人としてお預かりします。売主様のご希望を最大限うかがったうえで、買主に説明のつく条件へ整えます。売却は、価格だけで決まるものではありません。引渡しの時期、残置物の扱い、境界確定の負担、契約不適合責任の範囲。どこを譲り、どこを守るかで、手取りと安全性が変わります。

売却にかかる主な費用

譲渡益が出た場合は、所得税・住民税の対象になります。所有期間や、居住していた家屋かどうかで扱いが変わります。金額の見込みは査定と同時にご説明します。

ご用意いただく書類

すべてが最初から必要なわけではありません。お手元にないものは、取得の方法をご案内します。

お手元の書類を整理するための保有書類の確認フォームをご用意しています。

ご相談から引渡しまで

図6　ご相談から引渡しまで

  1. 1

    ご相談

    売却の理由、ご希望の時期、住宅ローンの残債をうかがいます。この段階で決めていただく必要はありません。

  2. 2

    調査・査定

    現地・法務局・役所を確認し、3つの手法で価格をお示しします。

  3. 3

    媒介契約

    3種類からお選びいただきます。

  4. 4

    販売活動

    レインズと各媒体へ掲載し、ご案内を行います。状況は定期的にご報告します。

  5. 5

    ご契約

    重要事項の説明を行ったうえで売買契約を締結します。

  6. 6

    決済・引渡し

    司法書士の立会いのもと、代金の授受と所有権移転を同時に行います。

収益物件の売却

アパートや貸家の場合は、賃貸の状況、レントロール、修繕の履歴が価格の判断材料になります。居住用とは査定の考え方が異なるため、収益物件用の査定申込フォームを別にご用意しています。

売却の流れとよくあるご質問

このページでは売却の考え方と、当社の進め方をご説明しました。実際の手続きについては、工程ごとによくいただくご質問を別のページにまとめています。売却依頼、査定、物件調査、宣伝広告、契約、決済と引渡し、取引後の対応まで、全12工程42問です。

不動産売却の流れとよくあるご質問

※ 媒介契約の日数・報告頻度は公益財団法人 東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の公表内容によります。買取価格の目安は一般的な水準であり、金額を保証するものではありません。

売却のご相談・査定のご依頼

売るかどうかを決める前の段階からご相談を承ります。ご希望の時期をお知らせいただけると、ご提案が具体的になります。

売却のご相談 不動産調査・査定申込 電話 019-662-5353